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广东长租公寓发展报告疫情加速行业洗型升级?临汾酒店式公寓出租

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发表于 2021-3-1 22:57 |显示全部帖子
  近日。南方◁。产业智库对。外发布的《广东长租公寓发展报告(2020)》(简称《报告》)显示。2020年。尽●。管。在。疫情和。国际经济形势急剧变化等多重不利因。素的叠加影响下。长租公寓综合。成本急剧上升、空置率▲。明显走高。资金链持续紧张。然而。随着社会经济稳固增长。城市居民对◇。绿色、安全、健康住宅需求的大幅增加=。让…。业内人士看到。长租公寓市场潜在。的增长空间仍在。▲。在。政府的监管△。规范和◇。引导▪。扶持下。不少企业及。时通过调整发展策略和◇。转变经营思路。克服短暂的经营困难。在。降成本☆、保利润和。稳扩张的同。时▼。积极探索创新转型。聚焦差异化、高效化运营。整个行业在■。下半年逐步恢复元气。开始步入平稳健康发展的轨道。。
  当。前。我国正处在。住房存量时代□。广东多年人口持续净流入。使得住房租赁市场迅速崛起。•。为。构建“租购同。权★”“租售并举”的住房制度。满足城市居民追求居住幸福和。更美好生活的需求。在◇。国家◁、地方-。相关政策的因●。势利导△。以◆。及。金融机构大力扶持下。广东长租公寓依然保持平稳发展势头…。政策性租赁住房对。人才住房需求的保障功能日益凸显。企业和。行业追求高质量发展的信念和▼。决心日益坚定。
  《报告》指出。2020年广东长租公寓发展总体呈现行业大趋势:一是疫情倒逼行业加速洗牌。品牌化和•。集中度不断提升•;二是政策监管○。和。引导△。扶持双向。发力。政企银合。作深度和。广度持续加大;三是城市更新对=。住房租赁行业转型升级的引擎作用。日益明显;四是从。纯粹收租转向。以-。多元化的增值服务模式为□。核心盈利增长点□。
  有机构预测。2020年全国住房租赁市场规模将-。达到。1.6万亿元▽。根据天眼查大数据显示☆。全国长租公寓相关企业年注册量已近千家。
  人口大规模净流入和☆。人们住房观念的改变。继续推动广东成为。全国最主要的长租公寓市场。统计局数据显示▼。2019年珠三角新增人口145万=。而全省新增175万。继续稳居全国第一•。在□。广州2200多万人口中•。有超过1000万人需要通过租房解决居住问□。题。截至-。2020年11月▪。广州市租赁住房总量达到。505万套(间)。专业化、机构化民营租赁企业达398家(含子公司)△。门店810家•。经营房源约30万间。约占全市总房源的6%。另有9家国有租赁企业相继进军租赁市场•。
  当-。前。长租公寓的市场化主体包括以•。万科泊寓、龙湖冠寓为。代表的房企系企业。以…。自。如▼。、相寓为▲。代表的平台企业以-。及。以■。如。家为=。代表的酒店系企业。此外。还有地方。政府和。金融机构建设的国有平台☆。今年的疫情正在★。加速行业洗牌▲。倒逼企业运营不断往。专业化、品牌化、精细化和。规模化发展。
  上半年。受疫情影响。广东的住房租赁企业普遍面临。业务难以。开展、运营成本增加●、项目停工损失、现金流压力攀升和•。员工压力增大等困难。为。应对。疫情影响和●。市场需求变化▲。一些企业采取合。纵连。横和。抱团发展的策略来共。渡难关和●。赢得更多的市场份额▷。为。抓住年中就☆。业潮带来的80万高校毕业生租房需求◆。一些企业开始通过品牌升级和▼。品牌加盟合。作的方-。式。向。市场推出更具潮流设计、安全管。理和★。舒适配套的产品服务-。与。此同。时。自◇。如。、冠寓、碧家、魔方。等企业也在。加大与●。地方。政府和。国有平台的合。作力度来稳住地盘。自。如。等头部企业和。建融的国有平台则继续扮演着“大鱼吃。小鱼”的角色=。
  因。此在=。我们预计2021年全年光伏新增装机量150~170GW取决于◁。疫情、组件价格等多方★。面因…。素的前提下,硅料需求在△。50~60万吨;2021年硅料名义产能有望▽。达70万吨。但实际产能仍在。55万吨左右。因。此硅料环节的供需紧平衡态势在。2021年仍将。持续▽。对◆。硅料价格和。相关企业的盈利能力起。到▲。一定的支撑作用□。。
  2020年可谓长租公寓的监管▪。年•。也是政企银在。住房租赁行业不断加大合▼。作深度和。广度的一年。国家◁、省、市等各级政府部分陆续推出管。理新政。进一步整顿规范住房租赁市场秩序。加强市场乱象治理。净化市场环境▽。维…。护租赁当▽。事人合。法权益。促进住房租赁市场平稳健康发展。
  当。前广东大量的租房房源来源于。城镇老旧小区和。城中村◆。这类房源往。往。违法违规问。题突出、建成年代较。早、失养失修失管▼。、公共。卫生环境脏乱、市政配套设施欠缺、社区服务设施落后▪。为。引导▪。全球人才加速向。粤港澳大湾区集聚。我国早已提出要在★。大湾区打★。造具有全球吸引力的人居环境-。其中。租赁性住房作为■。新型城市居住生态的重要组成部分。也有了更高的标准。在。宜居大湾区建设加速推进的背景下。“三旧”改造无疑是推动住房租赁行业转型升级和。满足人们对。生活品质提升需求的最有力的抓手。
  11◇.健全报废机动车回收利用。体系。规范有序开展报废机动车回收拆解企业资质认定。依法查处非法回收拆解活动-;支持回收拆解企业进入工业园区或再生资源利用。园区。引导。企业开发运用。线上线下高效收车模式◆;鼓励开展跨区域回收拆解◆。探索建设一批区域性报废机动车回收利用◁。产业园区。提升报废新能源汽车回收拆解能力。通过充分利用。现有资金渠道。支持企业改造升级等方。式。逐步增加具备能力的企业数量。
  种种迹象表明。增值服务已经被。大多数的租房平台视为。未来租房行业的主要盈利增长点。基于。线下的社会配套生活服务设施和。门店。企业可以▪。通过线上平台开发出所有迎。合。用。户需求的各种服务新业态。只要经过一定的培训、引导。□。这些便捷的服务体验很快就。会让○。租户养成习惯。从△。而进入企业预先设定好的商业闭环。在◇。所有的增值服务里边。又以。租金贷等金融服务最受关注。
  《报告》指出。当。前企业盈利难、市场格局散乱、法律和◆。政策滞后依然是影响长租公寓可持续发展痛点话题。
  奥地利总理库尔茨3月底颁布“口罩强制令”并表示。从。亚洲国家的经验看。这对。防止病毒在。空气中传播具有重要作用•。。民众必须做出适应性改变。
  盈利难。是当。前整个长租公寓行业的基本共★。识。即。使在=。不考虑疫情带来的空置率◆。和。综合。成本上升的情况下。就▲。算整体的出租率。能够达到▷。90%以。上。企业在。日常运营中扣除拿◁。房成本、装修成本、税收成本□。包括增值税、租赁综合。税等后。合。法利润率。至。多不过3%-4%。企业若以。自▽。持物业形式去。经营。能够获得的利润就。更低◆。
  此外▲。2018年以。来★。长租公寓违规改造●、装修污染等问。题对-。行业信用。带来一些负面影响▪。天眼查大数据显示。全国目前已注销或吊销的长租公寓相关企业约占总量的15%。此外。全国约有22%的长租公寓相关企业存在。过经营异常。近5%的相关企业曾受到□。过行政处罚或有过严重违法行为•。▪。为。此。广州、深圳等地不得不发文提示租客慎防入坑。
  长租公寓作为。一个舶来品。在。中国市场已发展近10年。近年来。在。政策▽、市场和。资本的推动下。房企◆、酒店…、中介、创业公司和。各类互联网公司争相涌入这一领域开拓疆土。经营着数十万间长租公寓▲。最近几年。随着社会资本的不断涌入。房产中介公司和。互联网平台加快布局◁。推动着长租公寓市场出现爆发式增长。尤其是2019年以-。来行业内兴起。的一股长租公寓企业上市潮。吸引一大批非理性的热钱进来掘金。截至△。目前。长租公寓在。广东虽已发展到。颇具规模。但整个行业仍呈现格局散乱、鱼龙混杂的现状◆。企业野蛮生长、经营粗放的现象虽已得到。遏制。但距离完全合。法和●。规范经营还有一段距离。在。政府的大力扶持和。引导。下。国有平台、规模企业和。专业机构快速发展。但在■。整个市场中占比。还比。较。小。远远没有达到•。唱主角的地位○。加上房东和。租客习惯贪图眼前利益。为。小散乱企业和。一些投。机平台提供了生存土壤。要短期改变这一格局仍有较◁。大困难★。而当-。前出问。题的恰恰以。分散式公寓为。主。
  近年来■。国家和。地方。针对。住房租赁行业出台监管…。政策和。整治行动持续加压。同▪。时在。一大批国有平台和。房企系机构的带动示范下。广东长租公寓行业整体逐步转向。健康发展的势头。企业和。行业追求高质量发展的信念和。决心日益坚定•。
  南方。产业智库调研发现。监管。难的原因。主要有以。下几点◇:一是市场参与。主体众多。行业格局散乱。对。应的主管▷。部门太多;二是对。新业态、新模式的法律和△。政策监管。仍存在。盲区。尤其是对。租金贷模式形成的巨大沉淀资金缺乏监管△。;三是企业化、专业化和。规模化的市场主体占比-。较。小;四是职能部门以★。专项和。阶段性治理为◆。主。常态化监管。难以◆。到。位等。
  《报告》提出。企业遭遇困难本质上还是因。为。投。入成本较。高、关系链条比○。较■。脆弱。同。时经营效益不好。易居研究院智库中心研究总监严跃进即▽。认为◆。★。最根本之处在◁。于。租赁需求并不持续。一方。面租客不稳定★。长租需求没有被■。真正激发出来。另一方。面租金问▲。题导。致长租企业经营收入相对。单一☆。
  要解决企业生存难的问▲。题★。也要完善配套政策=。降低企业成本。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则提出。要降低税费成本。提高长租企业备案率-。…;调整水电气的收费标准。严格执。行省府办〔2017〕7号文。商业办公改租赁后用。水、用◇。电、用。气价格按。照。居民标准执。行;适应市场多元化需求。长租公寓房源筹集可转向。城中村品质提升。工业厂房和。商业办公用★。房“改租赁”…。政府也要在。更新规划◁、公共。设施配套上给。予扶持政策。
  中原地产首席分析师张大伟则认为●。。分散式长租公寓与=。其说是租赁模式创新。倒不如-。说是把。原本就。有的“二房东赚差价▼”进行规模化与◁。美化包装。属于。-“伪概念”。在•。他看来。长租公寓出租的房源。最起。码应该是企业自。己持有=。或者签订大宗租约的不可售房屋▽。针对。租金贷问。题。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提出●。要规范行业标准。加强企业监管。。
  同。时=。要建立资金链监测指标体系。明确租金贷支出黑白名单制▲。李宇嘉建议。“收付租金差”(衡量盈利能力)□。流动比。例(流动资产/流动负债)。租金贷比■。例(短期资金链)▪。经营活动和。投○。融资活动现金流(衡量中期资金链)、净利润率。(净利润/营业收入)等监测指标开展常规监测。动态上报和■。监测主要长租公寓租金贷合★。作方。(金融机构)。建立租金贷流向。渠道。黑白名单。租金贷只能用。于。前期战略性投。入(装修△、营销等)。不能用。于。房源扩张;建立租赁租金托管。制度。与△。银行签订租金委托收付协议。设立机构租金专用▲。账户收付租金-。实行专户托管。。
  此外▽。李宇嘉认为。。还要鼓励金融创新▽。多渠道●。筹集资金。创新资本市场融资渠道。。基于○。类基础设施的民生属性。尽。快推出长租公寓REITs;赋予租赁权以。合…。法物权的抵押资格。创设稳定的融资渠道▲。;基于。有效监管。(比-。如。资金托管。)。在□。“租金贷◆”的基础上推出普惠性租赁金融产品★。
  夺冠后。一向。以○。“硬汉教练”形象示人的杜锋也直▼。言本赛季的艰辛与。不易。“真的很困难。所有人都觉得广东就。应该是‘十冠王’★。这给。大家的压力是巨大的。不拿◇。这个冠军是不应该的。但其实大家也看到。了。北京队和◆。辽宁队都是很强大的对★。手。我们一路走过来。非常不容易。”
  记者给▲。对。方。的车牌是粤E3×××。这是一个与。记者相熟的朋友的私家车车牌。5分钟后。对■。方▽。将。该车资料发送过来:蓝色海马、陈××。电线××××。记者发现。唯一不对-。的是手机号。其他信息完全正确•。记者提出质疑▪。他着急了。又打。电话跟。人沟通了一次。最后肯定地告诉记者:▷“大队的人再查了一次◁。他的车保险4月份就■。到。期◇。最近有过违章▼。登记的资料就▷。是这样的。很可能是换过手机了。”记者询问。车主朋友。朋友表示该电话可能是车行的。记者拨打○。该电话。对。方。果然是佛山南海的一家车行的销售员。
  李宇嘉认为。。长租公寓要放弃规模效应和□。资本运作…。经营上要沉到•。线下☆。深耕服务。探索出精细化的运营模式。提升并输出品牌价值;对。管。理层来讲。基于。民生属性、居民收入限制和。对。租金的敏感性。长租公寓只能定位于。多渠道△。租赁供应的▲“小众产品”▼;推动龙头企业更重视品牌价值、可持续经营。打。造业内典范、树立行业形象。为。规模化租赁贡献正能量。
  在。李宇嘉看来。长租公寓盈利空间还是有的•。从。供给。端看。很多工商、办公、老旧小区、城中村的空间成本都不高。适当■。改造后增加居住体验。配上公共。服务。年轻租客往。往。比。较。喜欢=。所以。有溢价空间;从…。需求看。大城市租赁两级分化▲。除了城中村。就。是租金比▷。较。高的商品租赁房■。中间市场很大•。未来政府要做的是-。一揽子扶持政策落实到。位。比□。如。工改居等规划调整★。公共。配套设施完善。水电“民用。化”。消防安全验收。允许=“N+1”(客厅改房间)★。空间合。理利用。等▼。
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